Tra il rogito e la
trascrizione dell'atto possono spuntare ipoteche a soprpresa, o
concretizzarsi truffe come la doppia vendita. Ma con il ddl Concorrenza
il compratore si può tutelare "bloccando" l'importo presso il notaio
a cura di ANTONELLA DONATI
Niente più rischi di ipoteche "a sorpresa" sulla casa appena acquistata, o truffe per le doppie vendite, con la perdita di tutti i soldi pagati. Per chi compra una casa o un altro immobile è ora possibile versare il prezzo al notaio, che girerà l'importo al venditore solo dopo la trascrizione del rogito, ossia quando il passaggio di proprietà sarà diventato definitivo. Le novità grazie alla Legge sulla Concorrenza che ha previsto uno specifico conto deposito presso i notai, proprio a garanzie delle compravendite.
L'attesa tra rogito e trascrizione. Quando si acquista un appartamento o un altro immobile, per il passaggio di proprietà non è infatti sufficiente il rogito ma occorre la trascrizione dell'atto nei pubblici registri. Solo a trascrizione avvenuta il nuovo acquirente diventa proprietario effettivo e può far valere i suoi diritti nei confronti degli altri. La trascrizione, però, richiede dei tempi tecnici, che prescindono dalla volontà e dall'efficienza del notaio. Nella finestra temporale richiesta dalla procedura l'immobile risulta ancora nella piena disponibilità del venditore, con la conseguenza che eventuali creditori possono iscrivere iscrivere ipoteche o avviare pignoramenti, che potranno essere scoperti dall'acquirente solo a cose fatte. Le ispezioni ipotecarie, infatti, vengono effettuate dal notaio solo in precedenza della data del rogito, per verificare che l'immobile sia, appunto, libero da "gravami pregiudizievoli" e quindi commercializzabile. Dopo il rogito, perciò, l'acquirente è ancora a rischio di sgradite sorprese, anche se solo per pochi giorni.
I rischi della "doppia vendita". Nello stesso lasso di tempo tra rogito e trascrizione, peraltro, il proprietario ha la possibilità di vendere ad altri lo stesso immobile, effettuando un ulteriore rogito, e chi si trova di fronte ad una doppia vendita dovrà far causa per poter recuperare i suoi soldi. Proprio contro questi rischi è dunque intervenuta la Legge sulla concorrenza, prevedendo l'apertura da parte del notaio del conto deposito sul quale far confluire le somme dovute per le compravendite, in attesa della trascrizione. Attenzione, però, la legge non rende obbligatoria questa procedura per stipulare gli atti, ma deve essere l'acquirente a richiederla espressamente. A fronte della richiesta il venditore non si può opporre. In ogni caso dovrà mettere in conto solo un'attesa di pochi giorni, per cui il disagio per il ritardo nell'incasso è ridotto al minimo.
Le somme da versare. Quando la nuova procedura viene adottata, poi, occorre versare al notaio, insieme al saldo, anche tutte le imposte e le tasse dovute in riferimento all'atto. E altrettanto dovrà fare il venditore se, ad esempio, è tenuto a pagare le imposte sulla plusvalenza, o se perde le agevolazioni di acquisto per la prima casa. In questo modo la compravendita sarà "blindata" e l'acquirente al sicuro da qualunque tipo di rischio, anche da eventuali contestazioni da parte dell'Agenzia delle entrate.
Il conto di deposito. Il conto deposito, comunque, è a tutti gli effetti solo un conto di passaggio, che resta al di fuori del patrimonio del notaio, e sul quale il notaio stesso non può effettuare operazioni diverse da quelle previste dalla legge. Per questo il conto è separato dal suo patrimonio, non entra nel regime della comunione di beni (se il notaio è sposato in comunione), le somme depositate non faranno parte della successione, e le giacenze sono impignorabili dai creditori personali del notaio. Al notaio non spetta neppure l'incasso di eventuali interessi sulla giacenza, che andranno, invece, a rifinanziare i fondi destinati pubblici destinati ai finanziamenti agevolati alle piccole e medie imprese.
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